Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка недвижимости: как происходит, где брать, зачем нужна?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы была установлена цена иска, заявителю придется определить стоимость имущества. Сделать это можно с помощью приблизительных подсчетов. Главное, чтобы получившаяся сумма не вызывала возражений у ответчика и не была явно занижена, т.к. намеренное уменьшение размера государственной пошлины приведет к приостановке рассмотрения дела.
Факторы, влияющие на оценку доли в квартире
Примерный расчет стоимости доли квартиры в простых случаях производится с помощью обычного арифметического соотношения площади этой доли к общей рыночной цене всей квартиры.
К примеру, если трехкомнатное жилье в определенном городе в среднем по рынку стоит 3 000 000 рублей и у квартиры три собственника в равных по площади долях, то стоимость одной доли рассчитать можно так: 3 000 000 разделить на 3 (количество долей в квартире). Но полученная цена (1 000 000 рублей) не будет верной без учета понижающего коэффициент 0,5 или 0,7 (500 000-700 000 рублей за долю). А размер продаваемой доли далеко не всегда соответствует площади одной комнаты, что усложняет подсчеты.
Точное определение понижающего коэффициента и вычисление стоимости доли квартиры производится с учетом нескольких факторов.
Все эти факторы вместе влияют на коэффициент, который практически всегда будет понижающим (от 0,5 до 0,7), за исключением той ситуации, когда вся квартира разделена на две доли, когда помимо собственников на жилплощади больше никто не прописан, есть среди владельцев нет несовершеннолетних, есть отдельный вход в комнату и все те удобства, перечисленные в пунктах выше.
Какой именно коэффициент выбирать, точно может сказать только опытный оценщик недвижимости. А любой риэлтор обычно выдумывает эту цифру из головы на основе примерных ценников по недвижимости в данном жилом районе и на основе собственных финансовых интересов.
Сама формула расчета реальной стоимости доли выглядит так: Скв×Д/2×К. Расшифровка переменных в этой формуле такова:
- Д — площадь доли квартиры;
- СКВ — текущая средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилплощади;
- К — понижающий или повышающий коэффициент.
Отдельные вариации этой формулы могут быть заложены в различных онлайн-калькуляторах для просчета стоимости недвижимости. Они дают лишь примерную стоимость. Так как веб-мастера программируют подобные калькуляторы по рекомендациям и личным предпочтениям риэлторов. Если калькулятор расположен на сайте риэлторского агентства, он может выдавать и заведомо выгодные цифры для данной организации. Но не для вас.
От чего зависит итоговая сумма
Для бракоразводных процессов, проходящих в 2022 году, расчет будет зависеть от нескольких параметров, указанных в таблице 1.
|
№ пп |
Факторы, влияющие на стоимость оценки |
|
1 |
Зависит от вида недвижимости и других предметов, подлежащих дележу |
|
2 |
От сроков его эксплуатации или даты приобретения объекта |
|
3 |
Имущественных притязаний супругов, указанных в исковом заявлении |
Основы законодательства
Деление общего имущества в совместной либо долевой собственности регулируют положения гл. 16 ГК РФ. Она информирует о том, что законодательство относит к категории общей собственности, и как супруги, принявшие решение расторгнуть брак, могут ее делить.
Более детально раздел имущества участников бракоразводного процесса прописан в СК РФ. Данный документ закрепил:
- порядок деления совместных активов:
- путем судебного разбирательства;
- по мирному соглашению;
- перечень материальных ценностей, которые относятся к персональной собственности каждого из супругов;
- трактовку понятия «совместно нажитое имущество»;
- разновидности правовых режимов, действующих в отношении общих активов участников семейных отношений.
Супруги также могут поделить имущество, не расторгая брак. Это чаще всего практикуется в случае раздельного проживания.
Наличие брачного контракта упрощает бракоразводный процесс. Суд в таком случае не будет делить имущество, определять доли и рассчитывать величины компенсаций, ведь эти моменты уже были оговорены сторонами.
Кто оценивает имущество, подлежащее разделу
Дать оценку имуществу могут сами владельцы. Если между ними нет разногласий, то этого достаточно. Иногда разводящиеся супруги намеренно занижают цену той или иной вещи, чтобы заплатить сниженную госпошлину. Эксперты не рекомендуют прибегать к таким способам. Опытный судья все равно увидит несоответствие. В этом случае процесс остановят до внесения всей суммы.
Если речь идет о разделе объекта недвижимости, супруги могут связаться с ближайшим БТИ. Кадастровый инженер предоставит документацию с кадастровой стоимостью. Недостатком является то, что кадастровая стоимость может не соответствовать рыночной стоимости. Если возникнут сомнения, придется обращаться к независимым экспертам из СРО.
Независимые эксперты также необходимы для оценки любого другого имущества, по поводу раздела которого стороны не смогли договориться.
Цена за услуги эксперта по оценке различается в зависимости от региона, в котором находятся активы участников брачного союза, количества вещей и сложности выполняемой работы. Примерная стоимость за оценивание указана в таблице ниже. За точным расчётом цены необходимо обратиться к оценщикам в своём городе.
| Регион оценивания | Примерные цены за услуги |
|---|---|
| Москва и МО |
|
| Иные регионы |
|
Самостоятельная тарификация приобретений
Супруги вправе самостоятельно рассчитать цену собственности, если результат процедуры удовлетворит стороны, не послужит поводом возобновления споров.
Приступая к процессу, супруги первоначально должны учесть перечисленные аспекты:
- цена имущества во время приобретения;
- цена подобной вещи, находящейся в похожем состоянии;
- инвентаризационная цена;
- стоимость, назначенная при страховке имущества.
Если супруги достигли обоюдного согласия по поводу результата расценки собственности, судебная организация не проверяет итог процедуры. Если партнер протестует, суду придется назначить оценочную экспертизу, дабы перепроверить полученный супругами результат.
Для заметки: практикующий эксперт по оценке, долговременно занимающийся собственным делом, учел бы:
- состояние вещи;
- стоимость аналогичных объектов, предлагаемых на рынке;
- произведенные починки имущества при использовании;
- амортизацию;
- эксплуатационный срок;
- регион использования.
Оценке будет подвергнуто всё имущество, которое супруги купили до развода. Семейный кодекс Российской Федерации конкретизирует виды имущества, подлежащие разделу:
Рекомендуем почитать
Раздел однокомнатной квартиры при разводе по решению суда
- транспортные средства (автомобили, мотоциклы, лодки и т.д.);
- недвижимость (квартира, дом, доля квартиры и т.д.);
- техника (стиральная машинка, кухонная, телевизор и т.д.);
- бытовые предметы;
- активы, вклады, паи, ценные бумаги, любые денежные средства и банковские счета;
Разделу подлечи и совместный бизнес, предпринимательская и иная совместная деятельность и доходы, полученные от этой нее.
Однако следует помнить, что долги супругов также будут разделены, но только если будет доказано, что эти денежные средства были потрачены на семью, в интересах и на нужды семьи.
Цена за услуги эксперта по оценке различается в зависимости от региона, в котором находятся активы участников брачного союза, количества вещей и сложности выполняемой работы. Примерная стоимость за оценивание указана в таблице ниже. За точным расчётом цены необходимо обратиться к оценщикам в своём городе.
| Регион оценивания | Примерные цены за услуги |
| Москва и МО |
|
| Иные регионы |
|
Какое имущество после развода не подлежит разделу и оценке
Не все имущество будет оцениваться и делиться, поэтому необходимо знать перечень того, что после развода должно остаться за Вами. Не подлежат оценке:
- Личные вещи каждого из супругов. К ним относится одежда, подарки, предметы личной гигиены, обувь. Однако, исключением из-за их высокой ценности являются драгоценности и предметы роскоши.
- Имущество, которое каждый из них приобрел до официального бракосочетания. Даже если супруги проживали совместно до вступления в брак и имели общее хозяйство, точкой отсчёта для раздела имущества будет считаться официальное бракосочетание.
- Вещи детей, которые не достигли совершеннолетия. Вещи и предметы, купленные в интересах ребенка, для обеспечения нормального достойного уровня и образа жизни. Не должны быть разделены и средства, которые находятся на банковских счетах, оформленных на малыша.
- Имущество, приобретенное по наследству, приватизированное, подаренное. Таким имуществом может распоряжаться исключительно владелец (см. → раздел дарственной квартиры).
Особенности проведения оценки
Прибегать к услугам оценщиков могут как сами супруги, так и суд. Как правило, экспертизу проводят коммерческие организации, имеющие соответствующие лицензии. Для составления заключения эксперт приезжает к месту нахождения имущества. Стоимость определяется по рыночным ценам.
Сама процедура выглядит следующим образом:
- Стороны определяют, какое имущество будет оцениваться и впоследствии делиться.
- Происходит выбор оценочной компании. Ориентироваться следует на стоимость услуг и отзывы других клиентов. Низкие цены должны насторожить: есть вероятность, что эксперты не обладают достаточной практикой и методами оценки, и могут завысить или наоборот – занизить стоимость.
- После выбора оценщика необходимо договориться о дате визита специалиста, заключить договор и оплатить услуги.
- В назначенный день оценщик является по месту расположения предмета экспертизы, осматривает его, изучает технические и другие особенности, составляет акт.
- В течение трех дней оформляется заключение. Можно попросить сделать документ в двух экземплярах. В дальнейшем в суд предоставляется оригинал и копии – последние приобщаются к материалам дела, исходники остаются у истца и ответчика.
Оценка недвижимости при разделе имущества при разводе необходима для установления величины госпошлины и определения стоимости имущества, подлежащего разделу, в случаях, когда сторонам не удается достичь согласия по этому поводу. Оценка активов при разводе нужна для суда, чтобы он имел возможность разделить доли между супругами и установить компенсацию за имущество, которое нельзя разделить в натуре. Для того чтобы инициировать оценку недвижимости или других активов при разделе имущества при разводе достаточно написать ходатайство в адрес судьи. Составляя список имущества, подлежащего оценке, стоит учитывать стоимость услуг эксперта – иначе оценка может обойтись дороже, чем возможная выгода от ее проведения. Экспертная оценка квартиры для развода имеет приоритет над старыми договорами покупки и заключениями БТИ.
Какие документы потребуются для оценки?
Обратите внимание, что большая часть из списка документов принадлежит владельцу покупаемой квартиры. Поэтому заказывайте оценку и начинайте собирать пакет документов, когда уже точно приняли решение о покупке именно этого жилья.
В перечень документов, необходимых для оценки, входят:
- Документы, подтверждающие право на продажу этой квартиры. Например, свидетельство о собственности, договор купли-продажи, договор дарения или бумага о вступлении в наследство. Если речь идет о покупке только части недвижимости – например, комнаты, — то подойдет договор долевого владения.
- Нужна копия кадастрового паспорта. Этот документ можно получить в БТИ. Выдадут бумагу только собственнику.
- Владелец квартиры также должен предоставить вам планы БТИ – это документ с полным описанием квартиры. В нем начертан план жилья с точными размерами. Указываются площадь общая и площади отдельных помещений. Обратите внимание, что в плане БТИ должны быть прописаны площади всех помещений, включая ванную комнату и коридор.
- Копия вашего паспорта и контактные данные, например, номер телефона;
Если в квартире была выполнена перепланировка, то на плане это должно быть отображено. Обычно это выглядит так – на одном листе старая планировка, на втором – новая, узаконенная. Или обе планировки печатают на одном листе.
Изменение планировка сделано без разрешения? Для оформления закладной банку предоставляется отчет с информацией о неузаконенной перепланировке и банк откажет в выдаче ссуды. Собственнику придется переделывать квартиру обратно или получать разрешения.
Обратите внимание на две тонкости:
- Дом построен раньше, чем в 1960 году? Нужно получить справку об отсутствии деревянных перекрытий. Проблема в том, что эти перекрытия имеют высокий класс пожарной опасности и страховые компании не выдают договора страхования на такие объекты. Соответственно, ипотеку взять не получится.
- Может потребоваться справка о том, что что дом не будет снесен – объекта нет в плане на снос местной администрации.
Что подлежит оценке при разделе имущества супругов?
Согласно ст. 38 СК РФ, разделу подлежит имущество, нажитое супругами в браке:
- вклады;
- ценные бумаги;
- драгоценности и иные предметы роскоши;
- недвижимость;
- автомобили.
Объектом оценки могут стать и долговые обязательства или право требования. Вещи, приобретенные до регистрации или после расторжения брака, считаются индивидуальной собственностью и не делятся, следовательно, оценке не подлежат.
Оценочная экспертиза проводится, если требуется установить стоимость имущества:
- для судебных разбирательств перед подачей иска;
- после начала производства для ходатайства;
- для составления соглашения о разделе.
Проведением экспертизы уполномочены заниматься организации, имеющие соответствующую лицензию.
Как проходит процедура
Изначально необходимо составить перечень вещей и предметов, которые подлежат разделу, с указанием их стоимости. В дальнейшем от оценщика Вам необходимо будет получить документальное подтверждение с указании их стоимости. Если оценить нужно транспортное средство или недвижимость, необходимо будет предоставить документы подтверждающие их собственность.
Компания ознакомится с этим списком и предоставленными документами, подготовит для подписания договор об оказании оценочной компанией услуг по оценке имущества. После согласования даты и времени, в согласованный день будет проведена оценка имущества. Как правило начинают оценивать с наиболее дорогого имущества. Независимые эксперты визуально осмотрят все предметы, которые необходимо оценить, сфотографируют и рассчитают рыночную стоимость каждого предмета из перечня.
Заключение об оценке с указанием используемого метода оценки имущества должно быть выдано в течение 7 дней. Готовое заключение подшивается, проставляется нумерация страниц, подписывается, ставится печать оценочной компании. Стоимость имущества, указанная в заключении, будет играть решающую роль при разделе имущества в суде.